Vastgoed fiscaliteiten 2006

Wat is nieuw in 2006 en wat kunnen we verwachten in 2007

Het jaar 2005 was een fiscaal turbulent jaar. Nog nooit hebben er zoveel rigoureuze wetswijzigingen plaatsgevonden. Denk even aan de WIA, het nieuwe Zorgstelsel, Wet Walvis en het belastingplan 2006. En u raadt het al, het volgende plan “Werken aan winst” is alweer in een vergevorderd stadium. Om u enigszins op de hoogte te houden van alle ontwikkelingen, beschrijft Pepijn Koch in dit artikel eerst een aantal wetswijzigingen met betrekking tot vastgoed aan de orde die per 1 januari 2006 zijn ingegaan.  Het artikel eindigt met de nieuwe plannen van onze staatssecretaris van Financiën.

Verruiming vrijstelling overdrachtbelasting bij bedrijfsopvolging

De staatssecretaris heeft al eerder aangekondigd dat hij de mogelijkheden voor fiscaal geruisloze bedrijfsoverdrachten wil verruimen. Vastgoed speelt daarbij regelmatig een belangrijke rol volgens Pepijn Koch, omdat het om aanzienlijk bedragen gaat die moeilijk door nieuwe ondernemers te financieren zijn. Zeker als daarbij ook nog eens overdrachtsbelasting is verschuldigd.

In dit licht is met ingang van 1 januari 2006 de vrijstelling overdrachtsbelasting die voorheen onder voorwaarden gold bij transacties tussen ouders en kinderen, verruimd naar (pleeg/half) broers of- zussen en hun echtgenoten. Een belangrijke voorwaarde is dat het vastgoed behoort tot het ondernemingsvermogen van de ouders en dat het vastgoed ook dienstbaar is aan de onderneming. Bovendien geldt er een voortzettingsvereiste van de onderneming. Dit om misbruik te voorkomen.

Verruiming crediteringsvereiste bij bedrijfsoverdracht

Een andere vorm van bedrijfsoverdracht is de zogenoemde “ingroei”. Twee partijen gaan een samenwerking aan, meestal in de vorm van een VOF, waarbij de ene partij de onderneming inclusief het vastgoed inbrengt en de andere partij “slechts” zijn arbeid een vlijt inbrengt.

Om niet met overdrachtsbelasting geconfronteerd te worden, dient de kapitaalrekening van de inbrenger te worden gecrediteerd voor de vrije verkoopwaarde, dan wel voor de boekwaarde indien hij het vastgoed onder voorbehoud van stille reserves inbrengt verteldt Pepijn Koch. Om misbruik te voorkomen zijn een aantal voorwaarden opgesteld. Immers, een verkoop van het vastgoed in de vorm van een bedrijfsoverdracht zou dan wel erg voor de hand liggen.

Eén van de meest in het oog springende voorwaarden is dat de kapitaalstand van de inbrenger gedurende drie jaar alleen mag verminderen door geleden verliezen, aldus Pepijn Koch. Indien de inbrenger geld opneemt zodat zijn kapitaalstand lager wordt, dan is de overnemer alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd. Men zou haast zeggen, een onredelijk zwaar gevolg voor deze overnemer. Ook de staatssecretaris vond dit een te strenge voorwaarde, die een soepele bedrijfsoverdracht in de weg stond. Per 1 januari 2006 is deze voorwaarde dan ook versoepeld zodat de inbrenger niet voor 100%, maar voor 90% hoeft te worden gecrediteerd op zijn kapitaalrekening.

Tot slot is het van belang dat deze vrijstelling slechts een voorwaardelijke vrijstelling is. Immers, zodra de inbrenger besluit om zijn deel in de onderneming na drie jaar te verkopen, dan is de overnemer alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd.

Belastingplan 2007

Bij de invoering van het belastingplan 2003 is al eens getracht om het afschrijven op vastgoed dat als belegging wordt gehouden af te schaffen. In de nieuwe nota “Werken aan Winst”, ook al wel het belastingplan 2007 genoemd, komt de overheid opnieuw met een voorstel om de afschrijvingen op vastgoed te beperken. Dit keer met een legitieme reden volgens onze overheid.

De positie van Nederland als vestigingsland is ernstig verslechterd, aldus Pepijn Koch. Ooit stond Nederland op de nummer één positie. Deze daling is te danken aan het thans slechte fiscale vestigingsklimaat. Zo kent Nederland bijvoorbeeld een hoog vennootschapsbelastingtarief ten opzichte van andere Europese landen.

Eén van de belangrijkste onderdelen van de nota “Werken aan Winst” is de structurele verlaging van het vennootschapsbelastingtarief, zodat Nederland weer kan concurreren met andere landen binnen Europa. Vooralsnog wordt het tarief in 2007 verlaagd naar 29,1% en over de eerste € 22.689 wordt het tarief verlaagd naar 24,5%.

Afschrijven op vastgoed weer onder vuur volgens Pepijn Koch

Uit de woorden van onze minister van Financiën intrepeteerd Pepijn Koch telkens weer dat de minister geen geld heeft voor extraatjes. Kortom, alles dient budgetneutraal te geschieden. Eén van de voorgestelde financieringsmogelijkheden is dan ook (wederom) de afschrijving op vastgoed te beperken. Blijkbaar laat het beleggen of handelen in vastgoed de ambtenaren van het ministerie van Financiën niet los. Slechts zelden is expliciet zo fel tegen een branche geageerd als tegen de vastgoedbranche. Immers, bij de introductie van het belastingplan 2001 waren termen als huisjesmelkers en uitponden niet van de lucht. Steeds met een negatieve bijsmaak. Echter, de jurisprudentie bleek de belegger vaak gunstig gezind. Nu komt dan - weliswaar gematigd - de eerste echte aanval op het afschrijven op vastgoed.

Het voorstel - dat per 1 januari 2007 in zou moeten gaan - is om niet langer af te schrijven op vastgoed als de waarde in het economische verkeer onder de fiscale boekwaarde komt. Het voorstel ziet op al het vastgoed. Denk in dit verband aan DGA’s die hun pand aan de vennootschap verhuren, de verhuur van vastgoed aan derden en het pand dat in de onderneming dienst doet als bedrijfsruimte.

Het is dus van belang op deze voorgestelde wijziging te anticiperen. U heeft daarvoor naar alle waarschijnlijkheid nog het hele jaar 2006. Indien u van mening bent dat u vanaf 2007 niet meer kunt afschrijven, onderzoekt u dan eens de mogelijkheid om uw vastgoed in 2006 te waarderen tegen lagere bedrijfswaarde. Indien mogelijk neemt u dan in 2006 een extra afschrijvingslast.

Uiteraard onderzoeken wij de mogelijkheden om toch in het jaar 2007 en verder te kunnen afschrijven. Mogelijkheden daartoe liggen, ons inziens, in het feit dat vastgoed te splitsen is in afzonderlijke onderdelen. In de literatuur wordt immers dikwijls verdedigd dat de waardestijging van vastgoed wordt veroorzaakt door een snellere waardestijging van de grond ten opzichte van de waardedaling van de opstal. Indien u met ons van gedachte wilt wisselen, dan kunt ons bereiken op onderstaand nummer.

Dit artikel is geschreven in samenwerking met  drs. Pepijn Koch MRE, partner bij NBC Van Roemburg & Partners Belastingadviseurs te Alkmaar en Volendam en is telefonisch bereikbaar op telefoonnummer 0299 657060.

5 januari 2006

Lees meer over: Multiarrest

Lees meer over: De Curriculum Vitae van Pepijn Koch